最新樓市專題

海逸豪園同區換樓客1900萬承接 2012-03-27




應限制內地資金買樓

上周五港府及金管局出招，壓抑炒風。港府開徵持貨兩年以下售出物業的額外印花稅，稅率由成交價的5%至15%不等，視乎業主持貨年期而定。金管局亦全面收緊樓價800萬元以上物業的按揭成數；並將非自用物業、公司名義持有的物業及非住宅物業的按揭成數全面收窄至樓價5成。

鑒古知金 新招難阻樓價瘋漲

以「效用」而言，我們相信上述措施可以壓抑短線炒風；但不代表香港的樓市「瘋漲」會真正停止。讀者可查找一下上世紀90年代的紀錄：當年在本地經濟持續增長、負利率、投資者憧憬香港回歸會吸引大批內地資金入市的情況下，香港的樓價持續上升。結果1992年當局將按揭成數由9成下調至7成，1995年禁止樓花轉讓。但樓價在類似措施之下，只曾短暫下跌，結果1997年仍是出現上半年樓價大升4成，直至金融風暴泡沫爆破。

筆者相信今次的結局會類似97年：港府壓抑炒風，只會令短線炒家的炒作成本上升。但在炒作之外，推動眾人入市的因素，卻是港府不可控制的。97年前是負利率、加上對經濟前景的憧憬。2010年，仍然是負利率，加上各國印銀紙造成的通漲預期。如果美國在QE2之後，明年再推QE3，即使短炒印花稅加至100%，一眾用家仍因不受短炒印花稅影響及有自住需要而入市。

1994、95年，港英政府推出多項措施打擊炒樓，的確也曾成功令樓市成交量及成交價下跌。但當年熱錢湧入，人人看好後市的大環境不是政府可控制，結果樓市仍是要急升。當然，如果香港的「命水」不是太差，港府推出遏抑炒風措施之後，美國停止印銀紙，市民對「超級通漲」的預期下跌，樓市便可免於進一步泡沫化。

現在市場有意見認為樓價會下跌 3至10%。 這種看法應是從成交量上的急跌引發，而當樓價調整時，我們相信市場應有一定承接，甚至補回下調的幅度。尤其是有了 2008年先急跌、後急升的經驗，而對樓價下跌，置業人士會認為是機會而不是危險！而市場人仕在 QE2後的大肆宣揚買樓抗通脹，雖是老調重彈，但現在看似是中聽又中用，在此情況下，樓價似難有大跌空間。

4萬元人仔可在港買樓？

現時港府推出的措施，大概可令短線投資者放棄入場，但不會改變熱錢流入的情況。當我想到「熱錢流入」時，腦內會有兩個場景：一個是美國大開印鈔機，美國增加貨幣供應，美元（及與之掛鈎的港元）購買力下跌。第二個是大批國內豪客手提一袋袋現金過關，買樓、買奶粉、買iPhone。美國大印銀紙，我們是無法左右的，只要聯繫匯率一天存在，美元匯價及息口都會左右本地經濟。但「國內豪客」來港買樓，卻多少是可控制的。

財政司司長說「香港是國際金融中心，一直奉行自由開放信念，我們不可以仿傚資本管制，歧視外資的措施或改變我們現有的簡單稅務安排。」筆者百分之百同意；我們不應該歧視任何外來資金。

問題是，國家是有外匯管制的，國內居民攜帶多於4萬元人民幣現金出境均要申報。近2年多個新盤均有「國內買家佔 n 成」的消息。筆者不知道為何這麼多國內資金可以自由流動到香港買樓？

金管局及港府大可向銀行、發展商發出指示，對於以大額現金購置物業者，執行金融業標準的 Know Your Customer 程序，要求客戶說明資金來源，確認有關資金清白。有關程序絕對不是歧視外來資金，只是配合國家的外匯管制。任何合法資金來港買樓、買奶粉、買 iPhone 都不會受影響；但可令不法，又或是處於「灰色地帶」的資金來勢稍受壓抑。

香港按揭証券公司在審批按揭中，有要求申請人提交首期來源及証明，這是對本地資金徹頭徹尾的審查，而其目的是控制按揭風險；而面對樓市的泡沫化，對國內資金合法性的審查，又有何不可？

高盛：樓價續升2成 買和黃太古港鐵

高盛今早發表研究報告，建議投資者「買入」和黃（00013）、太古（00019）及港鐵（00066），指其估值不貴，並且較少政策風險。

然而，隨著大市今早下跌，三股亦未因高盛唱好而有特別表現。

高盛表示，預期在樓市供不應求的環境下，本港住宅及商廈價格明年會分別上升20%及多達30%。亦由於此，高盛調整綜合企業類股份於2010年至2012年的盈利預測，由下調1%至上調7%不等，12個月目標價的調整幅度，則介乎3%至11%。

在這類綜合企業股，高盛認為和黃、太古及港鐵的估值不貴，以及政策風險較小，又指它們於地產市場的業務比重有限，一旦政府再推出遏抑樓價措施，所受的影響相對較小。

高盛給予該三股「買入」投資評級，看和黃目標價94元；看太古目標價141.9元；看港鐵目標價36.5元。

《運籌帷幄－梁業豪》樓市最新形勢（二）：買樓自住應趁早
《運籌帷幄》無論是於證券市場或樓市，我們作出買賣決定前均應先計算投資╱投機值博率
。筆者近年發明的ＷＢＲ（Ｗｏｒｔｈ　Ｂｅｔｔｉｎｇ　Ｒａｔｉｏ，值博率）為非常有效的
技術分析指標，筆者以此作為應否入市和入市方向的參考。於本月１３日舉行的「小型研討會」
內，筆者曾經向有意買樓自住、投資與投機的參加者作過如下的建議。港府推出打擊炒家的新措
施後，這些建議依然有效。
當時筆者利用多張ＷＢＲ圖表分析，指出投機者應該停止進行炒賣，原因為投機值博率已經
不足。當然，筆者並非有來自港府的內幕貼士，只是「小型研討會」舉行得及時而已。至於買樓
自住，與筆者一年前的建議相同，大家應盡早行事。有參加者認為，當時樓價已升抵高位，應等
候市況回落５％至１０％後，才入市買樓。但筆者的看法，為樓價雖有機會從最高位回落５％至
１０％，但於跌勢開始前，樓價有可能先多升一段，即大家入市時的樓價不會是原本預計的理想
水平。
近期市況所見，部分沽家不再於叫價時企硬，願意提供２﹒５％至７﹒５％的議價空間。因
此，只要大家做些功課，多用點心思，不難趁他們對後市的信心下降，於市場內找到價格偏低的
買貨對象，提早以低於市價５％至１０％買貨。若相信樓價的中長線後市依然向好，愈早買樓自
住，會愈著數；最低限度，大家可節省租樓的開支。以現時平均租金回報率３﹒５％計算，早一
年買樓自住，等於所買的樓宇升值了３﹒５％。


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二手癱瘓 大屋苑多零成交 重招首日震懾 代理：九龍全日料10

【明報專訊】港府周五突然出招課重稅遏抑樓市短炒活動，昨天是重招實施首日，一手盤趨淡靜，太古推出西半山貴價樓花盤「蔚然」，原有60伙獲買家預留，但全日只售出30伙，即有一半打退堂鼓，而長實    原可昨天開售的大圍盤「盛薈」第3批單位則押後推出。二手市場方面，業主雖然願意減價，但整體成交較上周末跌約五成，多個藍籌屋苑更錄得零成交，買賣迹近癱瘓，有地產代理估計，九龍昨日成交介乎8至10宗。

政府公布的遏抑炒風重招，包括兩年內轉手的物業，須額外徵收印花稅5％至15％，銀行樓按成數亦進一步下調，1200萬元或以上物業按成數由六成降至五成；800萬至1200萬元以內的物業，按揭成數由七成降至六成。

重招實施於首日即起震懾作用，太古地產的西半山蔚然，昨推出首兩張價單的78個單位（平均呎價2.15萬至2.22萬元），記者在太古城    售樓處所見，場面不見熾熱，與過往新盤售樓處常見的人聲鼎沸場面大相逕庭。

新盤蔚然 一半買家縮沙

市場消息表示，蔚然昨天售出約30伙，佔可供發售單位數量近四成，據悉買家多屬長線投資客。不過，相對之前市場消息指樓盤已有近60伙獲預留，顯示有一半買家臨時打退堂鼓，沒有到場揀樓。不過，蔚然依然錄得大手成交，市傳零食店優之良品的黎姓老闆或相關人士，斥資逾7100萬元，連環購入21A、29A兩個單位（同為1665方呎）。有代理坦言，蔚然「甩底」的買家已算少，因他們原先估計，樓盤售出單位有可能低至只得10餘伙。

盛薈無如期推第3價單百伙

另一個新盤長實（0001）的盛薈在港府出招當天（周五）售出近200伙後，昨主要發售第2張價單內的餘貨，估計樓盤過去兩日累售單位已突破200伙。該盤昨天原可開售第3張價單119單位，但並無如期推售，長實地產投資董事郭子威表示，若有客戶要求買，就會推出該批單位。

二手市場方面，昨日可說全面癱瘓，中原地產    住宅部董事總經理陳永傑說，昨日二手物業成交量比對上的周六（13日）至少跌五成，料整體樓價未來一個月會跌5％。

成交跌五成 樓價料再跌5％

多個大型二手屋苑昨日均「吞蛋」，美聯物業    營業董事郭玉滿稱，九龍區昨日整體成交宗數估計只介乎8至10宗，除土瓜灣翔龍灣    、紅磡黃埔花園    錄零星成交，其餘大型屋苑均未聞成交，比上周末急挫約七成。

向來極受內地客和投資客歡迎的九龍站豪宅，昨日亦是零成交。中原地產聯席董事李沛章表示，九龍站豪宅本月迄今雖已錄得50多宗成交，但政府甫出招，昨日只有20餘組睇樓客，比上周下挫五成，而凱旋門    、天璽和擎天半島    等焦點屋苑均未聞成交，相對於此，本月13日（周六）則錄得15宗成交；向來是港島「成交王」的太古城，消息指昨僅錄1宗成交。

多個指標屋苑已出現減價求售個案，如九龍站天璽一個中層1500多方呎單位，原叫價3000萬元，現已減價至2800萬元，減幅約6.7％。

新界區向來被視為炒家樂園的沙田    第一城    ，第2座一個中低層395方呎C室，原叫價225萬元，現減價至200萬，減幅11％；天水圍    嘉湖山莊    麗湖居10座低層A室（815方呎），原叫價219萬元、現減價至209萬元，減幅約4.6％。

學者：未來1月交投挫20％

理工大學    建築及房地產學系教授許志文稱，政府出招，肯定對市場有影響，預計短炒活動短期內絕迹，市場整體交投量未來1月會下挫10％至20％。

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